互联网金融+房地产怎么玩？

互联网金融最容易切入的地方是我们的日常生活，而生活中最大宗的金融交易在房子上。，互联网金融+房地产，必然成为资本追逐的游戏。一旦绑定了房地产，可以玩出的花样必定不少。近期，各类P2P和众筹平台，不断联姻包括万达、远洋、银泰等地产巨头，推出各类“互联网+房地产”产品。

总体来看，目前房地产与互联网金融的结合，依托于P2P平台和众筹平台开展，前者提供与房地产相关的各类贷款，而众筹平台上的玩法更多，如筹资建房、筹资买房、租金收益权等。

玩法

1)P2P+购房者+开发商降低购房门槛

在“房地产+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押贷款，还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。

首付贷是伴随P2P行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的首付比例都基本在房屋总价的30%以上，令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步，首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。

据零壹财经研究院监测，2014年全年主要P2P平台的首付贷业务的交易总额约为3到5亿元，出售首付贷产品的平台已有包括搜易贷、平安好房、搜房天下贷、房金所等9家。据零壹研究院估算，首付贷市场的总容量约为292.8亿元，该业务还具有较大的可挖掘空间。

“中国整个房地产销售额应该差不多在10万亿，只考虑有5%的人有首付贷这种其他银行没有提供的需求，就已经是一个巨大的市场。”搜易贷CEO何捷在做客《互联网金融之夜》电视节目时，也表达了对这一巨大市场的期待。

2)众筹平台+开发商+投资人理财为主

部分众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后，依托平台募集购房资金购买，并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后，所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，所得的收益作为投资收益。

该类产品是建立在看涨房价的预期之上，可以视为线上炒房团，受市场价格波动影响较大，风险较大。

3)众筹平台+开发商+购房者营销为主

在前一种类型中，房子需要等待买家出现，筹资人才能获益，由于时间不确定，机会成本较高。，一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。

如在某平台的一个众筹项目中，事先约定在成功后的预定时间内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1.1倍，出价最高者获得购房资格，而交易溢价则作为投资收益。在一定程度上，避免了出售的不确定性。

对开发商来说，此类众筹能够有效地加快销售、消化库存，开发商虽然有让利行为，但削减了大笔的营销费用。

4)购房者+开发商众筹建房

为了契合个性化需求，也有企业推出众筹建房项目，购房者可参与建房的全部流程。市场已经出现的某个案例具体的操作如下发起人通过狼蚁网络推广等渠道发起筹资建房项目，申请人递交申请表、通过审核后，交纳100元订金即可进入购房狼蚁网络推广群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群员商议决定，建立众筹家园小区，小区的初步设计方案中，房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，可以办理银行贷款，每人限购一套，房价比市场水平至少便宜30%。

众筹建房目前开展较难，主要体现在拿地难、证照手续难、成本控制难以及个人间利益的协调难。

5)P2P+商业地产开发商+投资人权益类投资

以上的创新模式均集中在住宅类，近期还出现了“商业地产+互联网金融”的玩法，核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。

具体的操作是平台成立关联的商业保理公司，开发商筛选购物中心品牌商，将已形成的应收租金转让给保理公司后，包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人，并由开发商提供担保。

某知名商业楼盘把200多个国内外品牌店面租约打包后做成保理业务，这些应收租赁就成了p2p平台的投资标的。

价值

那么，依托于P2P和众筹平台发展起来的“房地产+互联网金融”产品到底给借款人、投资人或开发商带来什么新价值呢？

1)投资人角度

无论是筹资建房还是筹资买房，通过出售来获取溢价，大大降低了大众的“炒房”门槛，给投资人带来了新的投资途径。

丰富了房地产相关的借贷产品，投资人可以从中获益。比如，目前市场上首付贷产品总体借款利率维持在较低的水平——9%左右，而给到投资人的利率在11%左右，中间2%的利差，一般由开发商让利补贴，并提供担保。投资人的收益则来自于借款人和开发商两方，而开发商的让利一部分会转嫁到购房者身上。

2)购房者角度

购房者也可以通过P2P借贷和众筹方式获益。

a以首付贷为代表的借款产品，扫清了购房者的首付障碍，降低了购房门槛;

b在以购房为目的的众筹项目中，开发商往往都有一定的让利行为，以低于市场20%-30%价格出售给购房者;

c在筹资建房项目中，购房者甚至可以根据自己的个性化需求参与设计，这是传统途径无法做到的。

很多人测算众筹到底能让房价降多少，在《互联网金融之夜》开播时，众筹网CEO孙宏生和平安好房CEO庄诺略有分歧孙宏生认为众筹能让房价下降50%，庄诺认为众筹主要节省了资金成本和营销成本，一本不低于20%。

3)二手房出售者

对于二手房的出售方，用互联网金融的方法去做赎楼贷、换房贷，按照何捷的估计，“我们给出去利率应该比其他非银行途径平均降低了30%，所以等于利率打了七折。”

4)开发商

开发商同样获益不少。

a无论是P2P项目还是众筹项目，开发商都可实现促进销售和快速去库存的目的，省去了大笔营销费用;

b“众筹建房”的模式可以帮开发商减免大量的财务、融资和营销成本;

c新兴的商业地产项目，则降低了开发商大规模的资金压力，能够快速回笼资金;

d众筹建房能够更好地满足购房者需求，有针对性地建设购房者服务社区，大大延伸了房地产行业的商业链条。

目前“房地产+互联网金融”的玩法虽多，但带来的新价值主要体现在较低的房地产投资门槛，以及降低开发商的营销和资金成本，购房者的个性化需求还未得到充分满足。由于开发商在各类模式中的补贴和担保措施，承担了较多的风险。，目前的互联网金融+房地产大多是满足阶段性需求设计的商业模式，突破性的创新还比较少。