互联网中介到底动了谁的奶酪？

文/王新宇

近日，中国最大的房地产垂直网站搜房网被曝出大批量裁员，被裁的对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务，在高举“租房免佣金”“交易0.5%佣金”的旗号下，这次裁员时间引起了业内的广泛关注。除了搜房之外，以爱屋吉屋、链家网、Q房网等网站，均推出了自己的互联网中介业务，面对搜房的这次巨变，互联网中介模式引发争议。

互联网中介动了谁的奶酪

作为房地产行业的三级市场，存量房交易一直是楼市起落的风向标，由于流程相对固定，行业从业门槛较低，新房市场一旦下滑，就能看到传统二手房中介大量关门倒闭，等到楼市复苏再继续拓展，多数业内人士认为，过去的中介行业，基本是“靠天吃饭”。

早期，主流的垂直网站，一般仅为二手房中介提供信息发布服务，即收取所谓的“端口费”，类似于链家、我爱我家等品牌中介企业，均是搜房之类垂直网站的重要客户，由于在PC时代，垂直网站流量优势明显，其他中小中介也不得不与之合作，“端口费”成为垂直网站二手房行业的重要收入来源为了保证自己公司、区域或者所属小区的房源能在网站房源列表靠前出现，传统中介会不断上传和更新房源信息，因为多数系统会默认新发布的房源靠前显示，这也给未来的互联网中介的数据造假埋下伏笔传统中介公司之间的竞争非常恶劣，为了吸引买房人活着租客，编辑明显低于市场价格的房源信息，诱导客户打电话，就是中介行业的潜规则。

根据目前的收费规定，在北京，传统中介收费相对较高，比如在北京，一套二手房交易，基本交易佣金在2.5%—2.7%之间，按照一套普通公寓400万计算，中介公司可以收取10.8万的交易佣金，落到经纪人手中的数字也不菲，一个普通中介经纪人，一年销售三套左右房源，加上日常底薪，也是一笔不错的收入。但实际上，由于公司分配制度，以及交易的效率问题，并不是所有经纪人都能拿到高薪，如果不能完成业绩考核，自然会被公司辞退，传统中介的人员流动性便是由此造成。

互联网中介低价服务费的背后

提出互联网中介交易费降低的并不是搜房，而是起源于上海的爱屋吉屋网站，提出了1%的交易佣金，并且提高了传统中介经纪人的底薪，一举打破传统中介的价格体系，搜房等网站也随后跟进，让传统中介措手不及，迅速通过低价，占领了一定市场地位。

市场是不会说谎的，对于传统中介行业，互联网的介入不仅仅带来的是低价冲击，更多的是通过互联网技术影响了行业，变革了交易方式。

比如

交易不再需要去门店，移动端LBS技术，随时随地查看房源信息，与经纪人建立联系。而传统中介的门店、办公费用、人员工资，都是沉重的负担，一般城市越大，为了市场规模，门店数量也越多，成本等比增加，利润率会受到较大影响。 交易效率提升，互联网的无边界属性，让互联网中介公司的员工，可以不局限于所区属的门店，通过完善的后台系统，利用算法进行员工的时间、工作地址分配，互联网中介高底薪的背后，实际上是更加高效的服务频率和成交结果。这也就意味着，传统中介受到门店区位局限，一个店的中介经纪人交易范围都受到限制，效率自然低，毕竟最终的二手房交易与接触的客户数量、带看频率、房源质量等因素息息相关，互联网给了中介交易更大的空间。 底薪的提高，让互联网中介会有更好的挑选优质经纪人的机会，也让经纪人有安全感，只要努力，在传统中介不是每个月都能保证的收入，有了保障，也让生活更加有尊严。

没有门店，仅仅是互联网中介的优势之一，利用互联网技术提升了交易效率，降低了成本才是核心。

所以，新的互联网中介模式出现，就取得不错的成绩，根据上海房产交易中心数据统计，2015年9月份，上海存量房交易额前三名分别是德祐、中原和满懿，比例分别是18.5%、10.36%和7.28%，满懿就是爱屋吉屋，从数据上看，与第二名的差距并不大，这个数字可以说明新模式的市场认可。

低价背后的隐忧 互联网中介还能挺多久

这次搜房的大裁员，搜房官方表示，是由于发现有员工合同造假，不得已而开除处理，包括上海、北京、成都等地区公司被裁员工纷纷在公司附近抗议维权，作为上海总部，面对造假采取补救措施，管理层的裁员之举，也是正常，这也是从去年莫天全宣布转型后的风波之一，在这之前，搜房与中介行业的关系持续恶化，比如链家宣布停止与搜房的合作，福建等地行业协会宣布封杀搜房，各地中介经纪人冲击搜房办公室等事件。

刷单，似乎近年来已经成为互联网创业的一大毒瘤之一，互联网行业还存在谎报融资额度、补贴换用户等传统行业看不懂的方式，随着股市的下跌，资本市场转冷，国内的互联网行业烧钱风也有所改变，作为美国上市公司，搜房的此举除了冠冕堂皇清理假数据之外，也是给美国资本市场一个交代2014年10月，搜房网每股高达11.13美金每股，而一年之后，截止11月2日，仅为7.34美金一股，下跌幅度超过34%，力图换回投资人一个好印象，摆脱中概股“旧面貌”。

通常的互联网中介的造假方式多与房源和成交有关，比如

房源数据作假，填报虚假房源、重复房源 高价收房，即储备房源，由于不能周转造成空置率过高。 利用老成交数据，做新合同，比如新招聘中介经纪人，用未入职前的业绩，进行合同谎报，只要合同内部备案，也算合同金额。 跳过公司，接私单 为急迫过度承诺，或者隐瞒关键信息，遭受投诉。

与传统中介相比，互联网中介公司的数据造假，多为公司默许，为了完成对资本市场的承诺和粉饰数据，但互联网公司大多比较重视用户体验，与传统中介相比阴阳合同、强买强卖、条款陷阱、吃差价、威胁等不良手法相比，环境已经净化很多，类似搜房这样的大公司，对于这些不良现象，至少这次裁员的表态，还是值得赞赏的。

展望互联网中介的未来

通常，中介经纪人经常遭受常人异样的眼光，互联网方式的介入，提升了行业的效率，同样与传统中介公司发生了激烈的冲突，因为有利益之争。

从目前互联网中介从业环境来看，大多互联网中介公司还是从传统中介招聘员工，然后进行统一训练，比如链家网，就在沙河租设训练基地，军事化训练，用标准化去提升服务质量，但由于中介行业的乱象问题，不是一朝一夕能顺利解决的。

能看到的趋势是